这家房企，何以拥有穿越周期的力量？
智谷趋势（ID：zgtrend） | 夏虫
“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事中币。”现代管理学之父彼得·德鲁克的这句名言，至今被企业家们奉为圭臬。
房企们，更是深以为然中币。
随着“三条红线”和房住不炒的理念不断深化，大棋行至中局，中国房地产行业也迎来一场新的洗牌中币。
在这个过程中，曾经的“三高模式”逐渐瓦解，房企们走向微利时代，实现高质量发展的转变中币。这是一股空前强大的共识：
规模终将让位于质量，长期主义也将取代短期投机中币。
窥透这一大势，并身体力行者，终将拥有穿越周期的力量中币。
01
雅居乐一向是个谨慎的“特例”中币。这个信奉稳健发展的公司，嗅觉敏锐，早在2021年的雷声响起之前，就放缓了拿地速度。
“存钱”二字言语朴实，但尖锐地道破了行业动荡期“现金为王”的生存铁律，让雅居乐顺利度过了接下来狂风暴雨般的大洗牌中币。
这也是雅居乐，得以长期维持稳健经营的重要原因中币。
2021年底已公布财报绿档房企一览
今年以来，雅居乐拒绝“躺平”，积极实行降负债、降杠杆，处于积极偿债的路上中币。
8月30日，在万众瞩目下，雅居乐发布公告，表示8月31日到期的3.6亿美元优先票据将被偿还，且不会对公司财务状况造成重大影响中币。
如果算上此前的三次偿债，在刚刚过去的8月，雅居乐偿还了超过50亿元的债务中币。
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其中，有不少还是提前偿还，给市场狠狠注入一针强心剂中币。
但真正让投资人信心倍增的一点还在于中币，公开信息显示，雅居乐下一笔美元债的到期时间为：
2025年1月中币。
这意味着，未来起码两年，雅居乐将不再有境外债的兑付压力，安全指数进一步升级中币。
这种安全，也体现在半年报的数字里中币。
数据显示，雅居乐上半年借贷总额共减少了137.04亿元，短期借贷下降23.6%，杠杆进一步下降中币。
如果加上七八月份的数据，现在这个数目，只会更好看中币。
可以说，雅居乐顺利达成了两年前的目标，“让财务数据更漂亮更稳健”中币。
市场信心恢复起色，也让雅居乐的实际贷款利率进一步下降至5.59%中币。今年6月，雅居乐还获得了一笔将近9亿港元的贷款。
稳健经营和市场回馈的双重共振，让雅居乐顺利推进保交楼，落实其企业责任中币。
上半年，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付，交付总量超过2.7万户、254万㎡中币。
秉持以人为本的理念，雅居乐在打造“百年老店”的路上，更进一步中币。
02
除了财务端的稳健，销售层面上的稳健更是重中之重中币。
赶在8月底中币，上市房企接连披露财报，交上“考卷”，人们惊讶地发现——
房企的亏损再也不是新闻，盈利才是中币。
据wind数据统计，截至8月27日，已有近百家A股上市房企发布2022年半年报或中期业绩预告，其中，上半年预计亏损的有约50家房企中币。
而雅居乐就是其中一家为数不多，能够顺利实现盈利的民营房企中币。
2022年上半年，雅居乐实现营业收入316亿元，实现净利润33.54亿元中币。
向来擅于用钱投票的资本市场中币，也为这份漂亮的成绩单，给出了即时正向的反馈——
8月31日，雅居乐的单日涨幅最高超11%，收盘时涨幅为8.66%，在地产股中涨幅领先中币。更有9家券商给出了买入建议。
盈利的背后，雅居乐的经营状况也在持续优化中币。
上半年，雅居乐的经营性现金流为43亿元，持续为正，同时各类成本，如营销、销售和行政费用都在减少，同比下降14.2%中币。
一切都呈现出向好的趋势中币。
如果说，安全的债务水平和强大的交付力让雅居乐得以在寒冬时期顺利存活，那么，强劲的“第二增长曲线”，则是其顺利突破重围的重要因素中币。
第二增长曲线理论，是欧洲管理学家查尔斯·汉迪提出的中币。其核心观点在于，任何增长曲线都会划过抛物线顶点，因此只有在主业达到顶点之前找到第二增长曲线，才能保持业绩的持续增长。
在房地产总量增长几乎触顶，销售规模进入平台期的今天，越来越多房企意识到高增长时代的结束，就意味着多元化业务的重要性进一步提升中币。
而深谙“鸡蛋不能放在一个篮子里”的雅居乐，早在2016年就扛起了转型的大旗，确定“以地产为主，多元业务协同发展”的多元发展战略，顺着地产上下游产业开辟新战场，布局物业管理以及环保行业等多元业务中币。
到今年中币，雅居乐的第二增长曲线已然步入收获期——
2018年至2021年，雅居乐的多元化业务营业额占比一路上涨，从7%，10%，13.3%，再到2021年的20%，营业额高达146.25亿元中币。
今年上半年，雅居乐的多元业务收入占比更是进一步爬升至24.9%，持续为雅居乐提供稳健的收入中币。
其中，孵化于雅居乐，现已独立上市的物业管理公司“雅生活”表现非常抢眼中币。
今年上半年，雅生活获得多个高质量的非住宅业态项目，服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目，服务水平得到一致认可中币。
此前中指院发布的“2022年中国物业服务百强企业名单”中，雅生活就跻身TOP3，彰显了强大实力中币。
除房地产上下游业务外，雅居乐还在不断探索新的增长曲线，开拓有增长潜力的新赛道中币。
中报显示，雅居乐已布局新能源汽车及调味品行业的新赛道，分别成为威马汽车和广东珠江桥生物科技股份有限公司的股东中币。
多元业务齐发力，是雅居乐得以行稳致远的重要保障中币。
03
回到地产主业，充裕而优质的土储，依旧是雅居乐最好的“护城河”中币。
眼下，中国人口负增长的拐点，已经悄悄来临中币。
2021年数据公布，全国人口净增长仅仅48万人中币。这创下了60年来的新低，堪称百年未有之大变局。
根据泽平宏观和智联招聘的联合研究数据，全国的330多个城市，人口流入的只占20%中币。
可以说，中国的人口流入区域，从原来的四六分化、三七分化变为二八分化中币。
这意味着，中国楼市即将面临的最大考验，实则在于城市大分化中币。
随着部分地方的人口外流加剧，“鹤岗化现象”正在席卷中国，从黑龙江到辽宁、宁夏、甘肃、云南、广西……不少小城市的房子都卖出了白菜价中币。
但另一边，“鹤岗化”与“香港化”也在并存中币。小城市房价如葱，大城市核心资产价格上涨，是无法阻挡的大趋势。
未来，注定是都市圈和大城市的胜利，尤其是长三角和珠三角以及区域中心城市中币。
《2021年度中国城市活力研究报告》显示，全国城市人口吸引力TOP10中，大湾区占4席，长三角占3席，几乎“屠榜”中币。
这就是中国房地产未来的机遇所在中币。
而押注人口流入地，在多个重点城市群投资，则是雅居乐得以穿越周期的盈利密码中币。
截至2022年6月30日，雅居乐总土储4349万㎡，分布在81个城市，可支撑未来四至五年的发展中币。
具体而言中币，雅居乐在大湾区拥有51个项目，土地储备面积约1055万㎡，占整体土储的24.3%，可满足未来5-6年的开发；
在长三角拥有47个项目中币，土储面积529万㎡，占比12.2%；
在香港则拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备约为20389㎡中币。
这种优质资产的布局，将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑中币。
04
时代仍在变化，政策的风向标也已经悄悄转向中币。今年下半年以来，越来越密集的表态还在发生：
7月28日中币，政治局会议提出要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；
8月18日，国务院常务会提出完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本中币。
话音刚落不久，8月22日，央行就宣布实行年内第三次降息，一年期3.65%，只降了5个基点；五年期以上4.3%，大降15个基点中币。
1年期是短期贷款，主要面向实体经济企业中币。5年期是中长期贷款，主力是居民房贷。后者降幅高于前者，是非常罕见的“非对称降息”。
这意味着，政策工具箱已经打开，针对房地产的一揽子新政正在酝酿，“稳增长”路上即将行经的“稳楼市”，也在不断提速中币。
8月31日，国务院常务会议指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活应用阶段性信贷政策和保交楼专项借款中币。
其表述，大有想象空间中币。
都道是“瑞雪兆丰年”中币。寒冬之后，春雨入夜，历经一番暴风雨的雅居乐，受尽洗礼，归来仍是韧性十足的中国民企。
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